「分譲マンション」の財産評価が変わりました
2024年1月1日以降に相続・遺贈または贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価格は、新たに定められた個別通達により評価することになりました。
●これまでの「分譲マンション」の財産評価とは？
不動産の財産評価額は、土地部分は基本的に毎年国税庁が発表する路線価から、建物部分は市区町村が算出する固定資産税評価額から算出されます。しかし、タワーマンションなどの場合、高層階であるほど眺望がよく需要が高いため、市場価格は高くなる傾向にありますが、財産評価においては、階層が異なっていても一戸あたりの面積が同じ場合、評価額は同額となります。そのため、マンションの高層階ほど、市場価格と財産評価額の差が広がっていく現状があり、今回、その評価方法が見直されることになったのです。
●「分譲マンション」の財産評価の新ルールとは？
新しいルールでは、区分所有マンションの評価額は、次の算式により求めます。
区分所有マンション評価額＝従来の区分所有権の価額×区分所有補正率＋従来の敷地利用権の価額×区分所有補正率
「従来の区分所有権の価額」「従来の敷地利用権の価額」は、これまでの財産評価基本通達によるマンションの評価額です。これにそれぞれ「区分所有補正率」を掛けて評価額を補正します。「区分所有補正率」は、①評価水準が1を超える場合は、「区分所有補正率＝評価乖離率」、②評価水準が0.6未満の場合は、「区分所有補正率＝評価乖離率×0.6」で求めます（評価水準が0.6以上1以下の場合は補正なしのため、従来の評価額のままで評価します）。
これにより、戸建ての評価水準とのズレを解消しました。対象となるのは「3階建て以上の居住用マンション」で、地下を除く総階数2階以下の建物やすべてが親族の居住用であるいわゆる二世帯住宅などは除かれます。
●「評価水準」・「評価乖離率」とは？
では、評価水準と評価乖離率とは何でしょうか？
まず、評価乖離率は次の4つの指数を基準に求めます。①築年数が浅いこと ②建物の総階数が高いこと ③所有している部屋の階数が高いこと ④敷地権割合が小さいこと これらの条件に当てはまるほど評価乖離率は大きくなり、財産評価額は増加することになります。そして、評価水準は1÷評価乖離率で求めます。
参考 ： 国税庁 「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf
現在分譲マンションを所有されている方や、今後マンションの購入または贈与等を考えている方は、対象マンションの財産評価を今一度見直してみてください。
作成者 木村
●これまでの「分譲マンション」の財産評価とは？
不動産の財産評価額は、土地部分は基本的に毎年国税庁が発表する路線価から、建物部分は市区町村が算出する固定資産税評価額から算出されます。しかし、タワーマンションなどの場合、高層階であるほど眺望がよく需要が高いため、市場価格は高くなる傾向にありますが、財産評価においては、階層が異なっていても一戸あたりの面積が同じ場合、評価額は同額となります。そのため、マンションの高層階ほど、市場価格と財産評価額の差が広がっていく現状があり、今回、その評価方法が見直されることになったのです。
●「分譲マンション」の財産評価の新ルールとは？
新しいルールでは、区分所有マンションの評価額は、次の算式により求めます。
区分所有マンション評価額＝従来の区分所有権の価額×区分所有補正率＋従来の敷地利用権の価額×区分所有補正率
「従来の区分所有権の価額」「従来の敷地利用権の価額」は、これまでの財産評価基本通達によるマンションの評価額です。これにそれぞれ「区分所有補正率」を掛けて評価額を補正します。「区分所有補正率」は、①評価水準が1を超える場合は、「区分所有補正率＝評価乖離率」、②評価水準が0.6未満の場合は、「区分所有補正率＝評価乖離率×0.6」で求めます（評価水準が0.6以上1以下の場合は補正なしのため、従来の評価額のままで評価します）。
これにより、戸建ての評価水準とのズレを解消しました。対象となるのは「3階建て以上の居住用マンション」で、地下を除く総階数2階以下の建物やすべてが親族の居住用であるいわゆる二世帯住宅などは除かれます。
●「評価水準」・「評価乖離率」とは？
では、評価水準と評価乖離率とは何でしょうか？
まず、評価乖離率は次の4つの指数を基準に求めます。①築年数が浅いこと ②建物の総階数が高いこと ③所有している部屋の階数が高いこと ④敷地権割合が小さいこと これらの条件に当てはまるほど評価乖離率は大きくなり、財産評価額は増加することになります。そして、評価水準は1÷評価乖離率で求めます。
参考 ： 国税庁 「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf
現在分譲マンションを所有されている方や、今後マンションの購入または贈与等を考えている方は、対象マンションの財産評価を今一度見直してみてください。
作成者 木村